2017-05-20 10:10:51 來源:中國經營報

上海房貸4月份少增92億 利率恐再上調

繼今年一季度個人住房貸款同比少增241.3億元之后,上海4月房貸增速持續回落。5月16日,央行上海總部發布《2017年4月上海市貨幣信貸運行平穩》文件,顯示2017年4月份個人住房貸款增速回落,同比少增92億元。

業內人士表示,上海地區個人住房貸款的放緩與國內的房地產調控有直接的影響。其中,銀行房貸利率是調控的主要手段之一,隨著5月份北京房貸利率的普遍提高,上海地區各銀行的利率政策受到關注。

“首套目前上海最低的優惠是9折,房貸利率4.9%打9折后是4.41%,這是最低的。具體還要看客戶的征信、還款能力等方面綜合考量。”某股份制銀行支行客戶經理告訴《中國經營報》記者。

“隨著央行貨幣政策的變化,SLF、MLF等貨幣工具的利率在上升,傳導到銀行的資金成本也會上升,這主要是央行窗口指導的作用;隨著房地產市場方面宏觀調控的增大,風險會進一步加大,銀行會通過利率的調整來進行風險控制。”中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼認為,利率有可能會有變化,除了管理層的調控,還有銀行自身的主動調整。

9折優惠仍在

進入5月份,一線城市的房貸收緊。北京市多家銀行的房貸利率從5月1日開始全線上調到執行基準利率,二套房在基準利率基礎上上浮20%。同時,深圳地區大部分銀行首套房利率也進入9.5折時代。作為同為一線陣營的上海市,房貸利率是否也要跟進步伐,目前受到關注。

記者從上海地區各銀行信貸部門了解到,目前除了交通銀行(5.920, 0.00, 0.00%)首套房貸利率有9.3折的最低優惠外,中國銀行(3.610, 0.00, 0.00%)、工商銀行(4.980, -0.02, -0.40%)、建設銀行(6.050, -0.02, -0.33%)和農業銀行(3.430, 0.01, 0.29%)的首套房貸利率是在基準利率上有最低9折的優惠;其他股份制銀行首套房貸利率則有9折和9.5折的不等優惠;另外,上海銀行(22.960, -0.08, -0.35%)、上海農商行和北京銀行(8.650, -0.03, -0.35%)上海分行等中小銀行仍保持9折優惠,其中上海銀行個別分行執行9.2折優惠。此外二套房目前普遍執行最低1.1倍基準利率。

記者了解到,上述首套優惠具體還要看個人征信等資質情況做調整,一些銀行的折扣要看個人信貸的資質情況,比如結合銀行流水、單位資質、房源活貸款額度等情況進行綜合評判。

“我們這里住房貸款的基本條件就是事業單位或者世界五百強的正式員工。”某股份制銀行某支行信貸工作人員告訴記者:“我們這邊在貸款這塊審批比較緊,貸款都比較難批下來。”

隨著購房成本的增加,部分銀行的放貸時間、審核過程以及風險控制開始趨嚴。上述股份制銀行支行的一位信貸員告訴記者:“住房貸款目前不太接了,就算接受了貸款申請,什么時候可以放款,目前不敢保證,而且如果您買的這個樓盤不是銀行的合作商,放貸還要往后排。”

上述某股份制銀行支行信貸員表示:“如果是二手房放款時間大概是兩三個月,如果是期房放款會快一些,大概是2個月。”

上調風險加大

隨著北京、深圳一線城市房貸利率的上調,上海市銀行房貸利率是否會再次跟進呢?

“隨著央行貨幣政策的變化,SLF、MLF等貨幣工具的利率在上升,傳導到銀行的資金成本也會上升,這主要是央行窗口指導的作用;隨著房地產市場方面宏觀調控的增大,風險會進一步加大,銀行會通過利率的調整來進行風險控制。”董希淼認為。

另外,中原地產首席分析師盧文曦認為上海房貸利率的上調會取決于兩個方面:“一個方面是市場方面,如果資金比較充裕又沒有外力影響,暫時還沒有會上升的變化;第二個如果有銀監會這方面的窗口指導,那么利率會上升。”

而利率上調的可能性,除了國內的房地產宏觀調控,更為讓人擔憂的是來自美聯儲加息的外圍壓力。甚至,有分析人士認為到2019年底,伴隨美聯儲加息的推進,國內基準利率將達到3.5%~4.25%區間帶,所以對應房貸利率可能上調至7%以上。

盧文曦認為美元加息針對房貸利率的影響沒有那么顯性,“如果美國連續加兩次息,我們的加息壓力會很大,那就看我們手上的貨幣政策是否靈活,這時候可能會有一些應對措施,會有變相加息的動作,否則資金會外流。就目前的環境來看,中國是需要經濟發展的,如果升息,那么肯定對國內的經濟發展有影響。”

記者從上海地區部分銀行個人信貸部門了解到,目前各大行沒有收到有關房貸利率上調或者取消折扣的通知,有的銀行信貸部門工作人員表示“暫時不可能上調”。

盧文曦認為由于大型銀行和中小銀行的信貸資金額度的不同,小銀行會根據實際情況,做房貸結構上的調整。“如果資金層面比較緊張,那么小銀行可能會追求更高的收益,放棄息差低的住房個人貸款,轉而向企業貸款方面傾斜。”

房地產調控的直接影響就是樓市交易量減少,隨著利率上行,一二線城市樓市進入盤整期,銀行房貸規模也相應收縮。

5月16日,央行上海總部發布《2017年4月上海市貨幣信貸運行平穩》文件,顯示2017年4月,上海市貨幣信貸運行平穩,各項貸款增速持續回升。

其中個人住房貸款增速回落。個人住房貸款當月新增186.2億元,同比少增92.0億元,其中二手房貸款當月增加118.3億元,同比少增41.7億元。

公開數據顯示,上海個人住房貸款一季度新增676億元,同比少增241.3億元。其中3月份新增個人住房貸款218.5億元,同比少增142.9億元。

對此,董希淼告訴記者,今年個人住房貸款增速同比下降主要有三個方面的原因。“第一是因為去年的基數很高,去年的個人住房貸款增長非常快,占新增貸款的46%;第二,確實受到房地產調控的影響,購房者的資格提高、利率上升都會影響綜合信貸;第三,商業銀行自身的信貸業務也在調整,相比去年今年整個經濟有企穩的跡象,所以銀行針對企業的貸款就會多一些。”

同時盧文曦認為:“從數據上看信貸的指標回升,只是房貸增速的結構上出現傾斜,說明經濟上還是平穩的,整體的資金還是可以的,只是做結構上的調整。我們一直說‘脫虛向實’,資金現在可能開始向實體傾斜。”

盧文曦也認為數據下降與調控密不可分,“另外,加上調控的因素,大家消費的意愿不強,交易量下來了,貸款的增速肯定會下降的。上海地區二手房的交易量在一二月份的時候1萬套都不到,3月份的時候是1.9萬套,4月份1.5萬套,再加上新房交易量很低,只相當于是2011年、2012年的水平。”

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